Das Problem mit den hohen Mieten

Area 52 | Picture 23|52 Blick auf Hörde am Phoenix See.

Der Phoenix-See in Dortmund-Hörde vor den ganz großen Bauarbeiten. Foto: flickr.com/moellerherm

Laut einer Studie des Internetportals Immobilienscout steigen die Kauf- und Mietpreise für Wohnungen in einigen deutschen Städten auf ein bedrohliches Niveau. Betroffen sind nicht nur die beliebten Großstädte. Auch im Ruhrgebiet steigen die Preise. Ein neues Gesetz der Bundesregierung tritt jetzt in Kraft und soll helfen. 

Trier ist nach eigenen Angaben nicht nur die älteste Stadt in Deutschland, nein, für viele Luxemburger ist die Stadt in Rheinland-Pfalz auch ein beliebtes Einkaufsziel. Die Kunden aus dem Nachbarland haben es aber nicht etwa auf Pfälzer Wein oder Sauerkraut abgesehen – Luxemburger kaufen seit einigen Jahren gezielt Immobilien in Trier.

Die Gäste aus dem Nachbarland sehen in diesen wohl eine gute Geldanlage für ihr Erspartes. Das treibt die Preise für Wohnungen in der Stadt nach oben. Laut einer Studie des Internetportals Immobilienscout sind die Kaufpreise für Eigentumswohnung in Trier seit 2007 bis heute um etwa 72 Prozent gestiegen. Das Portal warnt deshalb: In Trier droht eine Immobilienblase. 

Wie entsteht eine solche Blase?

Eine Immobilienblase – oder allgemein gesagt: eine Spekulationsblase – entsteht dann, wenn sich viele Menschen gleichzeitig vornehmen, ihr Geld in ein Produkt zu investieren, um so schnell reich zu werden. Durch die hohe Nachfrage nach eben diesem Produkt, wie zum Beispiel nach den Wohnungen in Trier, entstehen absurde Preise. Die schrauben sich, wie in einer Spirale, immer weiter nach oben. Allerdings nur so lange bis die Kaufpreise für Wohnungen so hoch sind, dass sie keiner mehr bezahlen kann und will. Dann platzt die Blase: Die Preise sinken wieder und die Wohnungen, die die Investoren zuvor teuer gekauft haben, verlieren massiv an Wert. So geschehen zum Beispiel in Spanien und Irland 2008. Nach Ausbruch der weltweiten Wirtschaftskrise kollabierte das System, die Immobilienblase platze und riss die Iren und Spanier nur noch weiter in die Rezession. 

Aber nicht nur in Trier, auch in München oder Konstanz sind die Kaufpreise für Wohnungen seit 2007 besonders stark gestiegen. Laut der Studie entwickeln sich in 35 der 82 betrachteten deutschen Städten die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen bedenklich.

Die große Ausnahme: das Ruhrgebiet

In Gelsenkirchen sind die Mietpreise für Wohnungen unterdessen seit 2007 bis heute um nur etwa 9 Prozent gestiegen. Eine normale Entwicklung. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in der Stadt während der gleichen Zeit sogar leicht gesunken. “Der Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet ist eigentlich sehr entspannt”, sagt Sonja Grauer. Grauer ist im Wohnungsamt Dortmund für den Bereich Wohnungsmarktbeobachtung zuständig. “Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise sind in Städten wie Dortmund, Essen oder Duisburg in den vergangenen Jahren nur auf sehr mäßigem Niveau gestiegen.”

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Am Phoenix-See entstehen aktuell viele Neubauten. Foto: flickr.com/sbl

Ein Grund dafür ist die im Pott tendenziell höhere Arbeitslosigkeit im Vergleich zum Rest von Deutschland. Vermieter wissen um diese Tatsache und erhöhen die Mieten deshalb meist eher gering bis gar nicht. Ein weiterer Faktor ist die Historie der Region: “Im Ruhrgebiet gibt es aus der industriellen Zeit noch große Bestände an Werks- und Sozialwohnungen, die damals von Fabrik- und Bergbauarbeitern genutzt wurden”, sagt Grauer. “Deshalb gab es hier lange genug Wohnraum, um die Nachfrage locker und günstig zu bedienen.” 

Dortmunder Wohnungsmarkt  im Umbruch

Seit einigen Jahren steigt aber auch in Dortmund die Nachfrage nach Wohnraum. Das hat vor allem zwei Gründe: Einerseits wächst die Stadt seit Jahren mit einem konstanten Bevölkerungswachstum – etwa durch Zuwanderung aus dem Ausland. Andererseits steigt in Dortmund seit einiger Zeit die Nachfrage zahlungskräftiger Kunden nach Wohnungen in attraktiver Lage. Das merken natürlich auch die Investoren. Die wittern ein gutes Geschäft. So enstehen zum Beispiel rund um den Phoenix-See momentan viele Neubauten.

Doch auch, wenn in Dortmund momentan viel gebaut wird: “Wir beobachten Anspannungstendenzen auf dem Markt”, sagt Grauer. Annspannungstendenzen heißt: Das Angebot an Wohnraum kann die gestiegene Nachfrage nicht vollends bedienen. Auch das treibt die Miet- und Kaufpreise nach oben. Von 2013 auf 2014 ist der durchschnittliche Mietpreis in Dortmund um etwa 30 Cent pro Quadratmeter gestiegen. Von 2011 auf 2012 waren es nur 7 Cent gewesen. “Wir sind gewarnt und beobachten das”, versichert Grauer. 

Wo man sich informieren kann

Wer sich gerade in Dortmund nach einer Wohnung umsieht, dem empfiehlt sich ein Blick auf die Seite des Wohnungsamtes der Stadt. Dort gibt es einige Tipps – auch für Studenten – was bei der Wohnungssuche zu beachten ist. Außerdem veröffentlicht das Wohnungsamt alle zwei Jahre zusammen mit dem Mieterverein Dortmund einen Mietspiegel, in dem man unter anderem die Durchschnittsmieten in den verschiedenen Stadtteilen erfahren kann. Der aktuelle Mietspiegel der Stadt ist im Januar dieses Jahres erschienen. 

Neues Gesetz tritt heute in Kraft

Die Bundesregierung hofft der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit der sogenannten Mietpreisbremse entgegenzuwirken. Das Gesetz tritt heute (1. Juni) zunächst in Berlin in Kraft, in NRW dann zum 1. Juli. Es soll sprunghafte Mieterhöhungen verhindern. Bisher ist es vor allem in Großstädten nämlich so, dass Nachmieter oft deutlich mehr für eine Wohnung zahlen müssen als ihre Vorgänger. Das soll das Gesetz verhindern, indem die Miete künftig nur noch um einen gewissen Betrag erhöht werden darf.

Übrigens: Die erste dokumentierte Spekulationsblase der Welt ist im 17. Jahrhundert in den Niederlanden geplatzt. Der Botaniker Charles de L’Écluse kam damals als Professor in die Niederlande und brachte eine in Europa noch unbekannte Blume mit: die Tulpe. Die Holländer waren gleich entzückt über die Farbenpracht, so dass sich die Tulpe schnell großer Beliebtheit erfreute und schlaue Händler einen schnellen Gulden rochen. Nach wenigen Monaten hatte eine kleine Zwiebel der Blume einen Wert von vier fetten Ochsen, zwei Fässern Butter oder einer Grachtenwohnung in Amsterdam. Das konnte dann keiner mehr bezahlen und die Blase platzte. 

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